住宅ローンの変動金利は本当に大丈夫？ 5年ルールと125％ルールの落とし穴
こんにちは。今日は「中日新聞」に掲載されていた住宅ローンの変動金利についてお話しします。
住宅ローンには大きく分けて「全期間固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
- 全期間固定金利：契約時の金利が返済終了まで変わりません。もちろん、返済額もずっと同じです。
- 変動金利：金利は半年ごとに見直されますが、最初の5年間は返済額が変わらないという特徴があります。
一見、変動金利は魅力的に思えます。なぜなら金利が低く抑えられていることが多いからです。しかし、注意しなければならない点もあります。
特に「5年ルール」と「125％ルール」について理解しておく必要があります。
5年ルールと125％ルールの仕組み
変動金利には「5年間は返済額が変わらない」というルールがあります。また、5年後に金利が上昇しても返済額が125％を超えないという仕組みです。
例えば、毎月10万円を返済している場合、5年後に金利が上昇しても返済額は12万5,000円を超えることはありません。
「それなら安心」と思われるかもしれませんが、ここに大きな落とし穴があります。
返済額は変わらなくても、利息の割合が増えるため、元金の返済が進まなくなるのです。
図で見る変動金利のリスク
掲載した写真は、「5年ルールと125％ルール」の仕組みを図解したものです。
- 下段の図は、5年間は返済額が一定であることを示しています。しかし、利息の割合が増え、元金の減りが遅くなるのがポイントです。
- 下段の図は、ルールがない場合の例です。金利の変動に応じて返済額がその都度見直されます。
これを見ても、金利が上昇した場合は元金がなかなか減らず、返済期間が延びてしまう可能性があることがわかります。
30年ローンを組んでも、金利の上昇が続けば30年後も返済が終わらないということも考えられるのです。
変動金利はリスクも高い
変動金利は、一般的に全期間固定金利より低金利ですが、その分リスクが高くなるのです。
現在のように金利が上昇局面にある場合は、特に注意が必要です。
住宅ローンを選ぶ際は、「金利が低いから」という理由だけでなく、長期的な視点で返済計画を立てることが大切です。
ファイナンシャルプランナーの藤原でした。